Zahlen

Für mich sicher das spannendste Kapitel.

Auf Seite 116 empfängt einen gleich der Grundriss des finanziellen Konstrukts. Der Verein kaufte das Haus für knapp 10 Millionen Euro. Es hätte auch die Möglichkeit der Generalmiete gegeben – ist aber natürlich weniger attraktiv, weil man nicht über das gesamte Objekt frei verfügen kann.

Die Finanzierung dieser Summe strukturierte sich wie folgt:

• Förderung der Stadt Wien 2,3 Mio
• private Darlehen 0,3 Mio
• Bankkredit 5,4 Mio
• Eigenmittel der Bewohner:innen 1,8 Mio (570 € pro m² + 3000 € pro Erwachsenen für die Ausstattung der Gemeinschaftsflächen)

Notheggers Beispielwohnung von 89 m² bedurfte daher knapp 60.000 € an Eigenmitteln.

Im Fall von Wohnprojekt Wien kaufte der gemeinnützige Verein das Objekt – daher ist es Gemeinschaftseigentum. Das war für mich erstmal ein Downer. Ich hätte gern Anteile an einem solchen Projekt, da Immobilien ja eine ordentliche Wertsteigerung erfahren. Und es gibt natürlich Baugruppen, die das Eigentumsverhältnis anders gestalten. Aber die Begründung ist für mich schlüssig: Bei Eigentumswohnungen ist anzunehmen, dass Wohnungen verkauft werden und der Zweck des gemeinschaftlichen Wohnbauprojektes mit der Zeit verloren geht. Nun denn. Im christlichen Kontext macht Gemeinschaftseigntum noch mehr Sinn.

Die Gläubigen waren ein Herz und eine Seele; sie betrachteten ihren Besitz nicht als ihr persönliches Eigentum und teilten alles, was sie hatten, miteinander.

Apostelgeschichte 4:32

Ich erlaube mir dennoch eine Anmerkung aus unternehmerischer Sicht. Ich habe mich nach etwas grübeln auch in einem zweiten Aspekt vom „Anteil an Gemeinschaftswohnprojekt besitzen wollen“ verabschiedet: Die Rechnung Eigenheim vs Miete ist nicht schwarzweiß. Wenn man sich mit dem Thema bisschen beschäftigt, dann erkennt man, dass durch halbwegs günstiges Mieten und Veranlagen des nicht gebundenen Kapitals ein ähnliches Vermögen aufgebaut werden kann. Und abgesehen davon ist meine große Hoffnung, dass unsere Kinder abseits von materiellem Erbe auch einen großen immateriellen Anteil aus diesem Infrastrukturprojekt schöpfen werden – nämlich ein emotionales und physisches Zuhause mit der großen physischen und geistlichen Familie.

Zurück zu den Finanzen:

Auf Seite 118 geht Heinz Feldmann in seinem Buch Praxishandbuch Leben in Gemeinschaft^affiliate darauf ein, dass vier Kalkulationen benötigt werden.

• Budget für die Gemeinschaftsbildung
• Baukalkulation samt Grundstück und allen Baunebenkosten
• Finanzierung
• Kalkulation der monatlichen Mieten samt Betriebs- und Nebenkosten

Im Wohnprojekt Wien wurde übrigens auf eine Tiefgarage verzichtet. Pro Stellplatz wären 18.000 €, in Summe 0,5 Mio fällig gewesen.

Auf Seite 119 wird die GLS Gemeinschaftsbank erwähnt. Später werden wir erfahren, dass diese Bank das Projekt finanzierte. Benedikt Altrogge von der GLS sagt, „dass sich die Häuser selber tragen müssen“. Damit ist gemeint, dass die Mieten die Bewirtschaftungskosten und den Kapitaldienst decken müssen. Auf derselben Seite steht, wie wichtig Förderungen sind. Es gäbe aber auch Stiftungen, wie zum Beispiel Stiftung Trias in Nordrhein-Westfalen oder Stiftung Edith Maryon in Basel. Jene erwerben Grundstücke und verpachten sie weiter. Das Ziel dahinter ist grundsätzlich: Wohnraum dem freien Wohnungsmarkt entziehen.

Auf Seite 120 wird beschrieben, wie einige plötzlich abgesprungen sind, als dann tatsächlich Geld fließen sollte. Einige Parteien hatten nicht wie vereinbart die Gelder überwiesen und es kam zum Eklat. Zwischenzeitlich sah sich das Wohnprojekt mit vier leeren Wohnungen konfrontiert.

Auf Seite 123 wird eine sehr wichtige Sache erwähnt: das Wohnprojekt Wien kann nicht mit den Mieten von günstigen geförderten Wohnungen mithalten, weil es relativ viel Gemeinschaftsfläche gibt (~25% zu typ. 1%). Deshalb gibt es einen Solidaritätsfonds für zwei Wohnungen, die auch ohne dem Einsatz von Eigenkapital der Mieter zur Verfügung gestellt werden können. Langfristig sind Gemeinschaftshäuser allerdings günstiger. Die Sargfabrik Wien hat beispielsweise nach 20 Jahren eine billigere Miete als der geförderte Wohnbau. Gleiches beim Miethaussyndikat in Freiburg – auch diese kauft Immobilien aus dem freien Markt heraus und macht damit ähnliche Erfahrungen.

Zittern

Die Ausgangslage war: Bauprojekt im vollem Gange, 4 Wohnungen stehen leer, keine Finanzierungszusage, Kaufvertragsverhandlungen nicht abgeschlossen. Dazu kam noch der Konkurs der Alpine – zweitgrößtes Bauunternehmen österreichs und Mutter der „Universale Bau“, Generalunternehmer des Wohnprojekt Wiens. Tatsächlich sind die Arbeiter sofort nach bekannt werden abgezogen und die Baustelle stand ein paar Wochen still. Am Ende hat sich alles zum Guten gewendet, da der Bauträger alles gerade gebogen hat. Ohne Bauträger wäre das Ganze an der Stelle wahrscheinlich gescheitert. Man hätte sich mit den Sub-beauftragen Firmen direkt auseinandersetzen müssen und hätte aufgrund fehlender Kompetenz wohl unwirtschaftlich gearbeitet.

Seite 126 erzählt dann weiter: Es traten Mehrkosten von 0,2 Mio auf, die nicht abgebildet waren. Der Einzugstermin vom 19. Dezember wackelte. Die Mitglieder der Baugruppe hatte aber fast geschlossen ihre Wohnungen zum Jahresende gekündigt. Da sind alle mal mächtig nervös geworden.

Am Ende wurde der Einzugstermin eingehalten. Zum Schluss hin haben 170 Menschen (!) auf der Baustelle – auch am Wochenende – gearbeitet. Die Wohnungen wurden aber noch voll. Unterschrieben wurde der Kaufvertrag dann sogar ohne Finanzierungszusage. Ein paar Tage vor dem Einzug kam die Kreditzusage von der GLS Bank. Nach der Übermittlung der Pfandrechtsurkunde kamen auch noch ein paar Tage dazu bis das Geld unmittelbar vor der Übergabe am Konto des Treuhänders lag. Also alles Last Minute – aber no risk no fun.
Ich hoffe dennoch, wir kriegen das entspannter hin. 😅